Odgovori na vprašanja o nakupu pravnih in finančnih vprašanj

Q. V Arizoni kupujemo hišo izven države, v priljubljenem počitniškem kraju. Obiskali bomo območje in občasno bivali v domu, vendar ga bomo tudi v večjem delu leta oddajali v najem. Vemo, da obstaja velika razlika v vrsti posojila, ki ga lahko dobimo za drugi dom, v nasprotju z naložbeno nepremičnino.

Moje vprašanje je, ali menite, da bi se to uvrstilo v drugi dom? Ali dejstvo, da ga oddajamo v najem, samodejno postane naložbena nepremičnina? Če je tako, kje je črta narisana? Kolikšen del leta ne bi bilo treba oddajati v najem nepremičninam, da bi šel kot drugi počitniški dom?

A. Če pokažete, da je med tem domom in vašim trenutnim domom dobra razdalja, kot tudi pokazati, da je to počitniško območje, plaža, jezero ali druga atrakcija, boste v redu. Oddajanje v najem ni dejavnik, samo ne omenjajte ga, ker to ni namen za nakup. Nikoli ne zavzemate naložbenih nepremičnin, vendar občasno zasedete počitniški dom.

Q. Resnično potrebujem pomoč pri pisanju nakupne pogodbe in informacije o tem, kako uporabiti "darilo pravičnosti" za kritje stroškov. 6 odstotkov je najvišja, verjamem, vendar bi morala zadostovati za kritje stroškov zaprtja, oceno itd. To je nakup od sorodnika, ki se bo za vse ponižal, zato bi želel, da je čim bolj preprost. , vendar še vedno zakonita in zavezujoča.

Banka, ki sem jo vnaprej odobrila, mi pravi, da mi ne morejo pomagati pri tem zaradi nekaterih vprašanj glede zakonitosti. Ne želim, da bi kupil nekaj iz police enega iz pisarne, ker mislim, da bo preveč nejasna, ali pa preprosto ne bo primerna za to situacijo. Upam, da bo dar lastniškega kapitala umaknjen hkrati z nakupno pogodbo, po možnosti z istim dokumentom, če bom lahko.


A. Prodajalci plačajo kupcem stroške zapiranja do 6 odstotkov nakupne cene. Če je to tisto, kar počnete, je treba izjavo dodati na standardno pogodbo o nakupu in prodaji. Uporabite standardne obrazce ali jih napišite odvetnik.

Q. Podpisal sem kupoprodajno pogodbo z gradbenikom in položil 5000 dolarjev. Na tej točki so pravkar končali postavitev hiše. Sedaj sem si premislil o gradnji hiše in bi se rad odpovedal. Edina klavzula, ki jo lahko vidim v nakupni pogodbi o neplačilu kupca, se glasi: "Če ste privzeti, lahko ta sporazum prekinemo in obdržimo vsa plačila, ki ste jih izvršili po tej pogodbi, kot plačano odškodnino ali uveljavljamo vse druge pravne ali pravične pravice." Na tej točki sem že mimo skrbnega denarja, še posebej, ker sem se ravno premislil. Kaj pomeni "vse druge pravne ali pravične pravice"? Ali ni za to zadosten resen denar za kritje stroškov, ki jih bodo imeli?

A. Razen, če ste zelo izkušeni pri nakupu in prodaji hiš ali sklenitvi pogodb za njihovo gradnjo, je vedno dobro, da odvetnik pregleda vsak dokument, preden ga podpišete. V tem primeru bi zagotovil, da je bila likvidirana odškodnina maksimalna, in morda bi vam svetoval, da zmanjšate denar. Naslednje ni toliko za vas kot za vse druge, ki bi lahko naleteli nanj, preden gredo naprej z nepremičninsko pogodbo:

Vsak papir, ki ga boste podpisali v celotnem procesu gradnje / nakupa, je sestavil odvetnik, ki je delal za nekoga drugega. To je dobra ideja, da nekdo pazi na vaše interese.

Razen če je vaša hiša nekaj res čudnega in navadnega ni verjetno, da bi bili stroški pretvorbe v nekaj bolj mainstreama več kot 5.000 $, v tem primeru bi gradbenik želel od vas precej več denarja, preden bi nadaljeval. Ne želijo tvegati lastnega denarja predaleč od mainstreama.

Veliko je odvisno tudi od vrste hiše ali razvoja. Če je razvoj razvijalca, ki ga financira razvijalec, verjetno ne boste toženi. Če je to dom na vaši lastni hiši, pokličite svojega odvetnika.

Običajne škode, s katerimi se boste soočili v nasprotju s pogodbenim sodnim postopkom, kadar gre za novo gradnjo, so: (1) stroški prevoza (npr. Obresti, ki jih graditelj plača za posojilo, da dokonča projekt in ga prenese, dokler ga ne proda drugemu); (2) stroški za preprodajo nepremičnine (npr. Nepremičninske provizije in drugo dodatno trženje); (3) izgubljeni dobiček (primanjkljaj med tem, kar ste se dogovorili za plačilo, in ceno, po kateri graditelj končno prodaja projekt); in (4) odvetniške pristojbine.

Na vročem trgu je malo verjetno, da boste plačevali "izgubljeni dobiček". Tudi nekateri graditelji so določili svojo pošteno denarno ceno po svojih "nosilnih stroških" za pričakovano dolžino gradnje (kot 5-6 mesecev za dom v traktu). Poleg tega, odvisno od vrste doma (po meri in trakta), je verjetnost, da boste toženi, različna. Vidite ljudi, ki so tožili zaradi domov po meri pogosteje, toda v projektih traktov ne vidite oblek, ki jih pogosto, če ne zaradi drugega razloga, traktna hiša verjetno proda v nekaj tednih.

Q. Kakšna je razlika med listino o zavrnitvi in ​​garancijsko listino? Moj bivši mož je vzel njegovo ime iz naslova našega doma in jaz bom ponovno financiral s svojim trenutnim možem.

A. A quitclaim dejanje je tista, kjer koncedent prenese katerikoli naslov, ki ga lahko imajo v nepremičnini, ne da bi trdil, da imajo kakršen koli naslov v njem. Kot boste refinancirati, bi moralo delovati OK, vendar boste morda želeli preveriti z novim posojilodajalcem, da se prepričajte. Mimogrede, če ne bi refinancirali, ti ne bi dal nobene zaščite, saj bi ga samo uničil, ne pa posojila. Veliko krat ljudje, da to napako, podpisovanje quitclaim, ko se ločijo, potem zakonec v hiši neplačil na posojilo in posojilodajalec gre za tistega, ki je podpisal quitclaim.

Q. Slišal sem zgodbe o tem, da so se kupci pojavili na zaprtju samo, da bi ugotovili, da jim je bilo zavrnjeno hipotekarno posojilo. Razlogi za zavrnitev so običajno povezani s tem, da kupec odpira nove kreditne linije ali uporablja obstoječe kreditne kartice za opremljanje nove hiše. Ali je to običajno? Precej mi je všeč, da mi bo na prihajajočem zaprtju zavrnjeno hipotekarno posojilo. Nisem se niti dotaknil nobene od mojih kreditnih kartic, ker sem dobil začetno predkvalifikacijo, vendar sem še vedno živčen. Ali posojilodajalci običajno kupcem zagotovijo dokončno potrditev, da se bo posojilo podaljšalo pred zaključkom ali pa moram ostati neprijazen, dokler ne zapišem tega zadnjega papirja ob zaključku? Ne želim se pojaviti in biti ponižan ob zaprtju.

A. To zveni kot še en "mestni mit". Če je bilo zavrnjeno hipotekarno posojilo, se zaprtemu paketu ali posojilnim sredstvom ne bo prenesel zaporniški ali naslovniški družbi, tako da zaključek ne bo nikoli končno načrtovan. Če je vaš zaključek je načrtovan in paket in sredstva so tam, ne skrbi ničesar več kot pridobivanje pisatelj krč podpis vseh.

Q. Pred dvema mesecema sem sklenil pogodbo za stanovanje z dvema spalnicama. Vse je potekalo gladko, imelo je veliko zasluge in dober dohodek, vendar v zadnjem trenutku nisem imela zaposlitve. Banka je zavrnila posojilo zaradi nezadostnih informacij o dohodkih. Prosil sem za svoj polog (10K) in izgleda, da me bo prodajalec odpeljal na sodišče. Izgleda, da so poklicali mojo nekdanjo družbo in da jim je nekdo pomotoma povedal, da še vedno delam. Sedaj me vodijo na sodišče in me postavljajo v neplačilo, tako da jim lahko dokažem, da ne delam več za podjetje. Ali lahko prodajalec to stori? Menim, da lahko enkrat, ko zavrnejo posojilo, zaprosim za 10-odstotno plačilo, zdaj pa izgleda, da ga želijo obdržati. Kakšne so moje možnosti za vračilo denarja glede na to, da ne delam več za podjetje in da bom najverjetneje našel novo zaposlitev?

A. Vzemite odvetnika, ki ve, kaj počne. Če ste imeli v pogodbi določbo o posojilu, bi morali biti sposobni povrniti vse svoje denarne zneske zaradi zavrnitve posojila. Samo dobil "posojilo zanikanje" obrazec izjave iz vašega posojilodajalca. Še vedno niste potrdili, da je vaša ponudba za nakup imela možnost za financiranje. Če je to storil, potem ne boste imeli ničesar o čem bi morali skrbeti, pisma o zavezi ne pomenijo ničesar in ti ljudje se skušajo prevarati na podlagi ničesar drugega kot pisarniška napaka banke. Niso upravičeni do ničvrednega denarja. Poleg tega so "stroški vzdrževanja" prevara. O teh osebah je treba poročati državnemu odboru za licenciranje.

Obiščite naše forume skupnosti za več odgovorov na vprašanja o nepremičninah.